همه چیز راجع به وام های مسکونی و تجاری

[mehran23]

مالیات خرید برای خریداران خارجی در انتاریو چیست؟ چه کسانی باید آن را پرداخت کنند؟ تخفیف ها و معافیت های موجود کدام هستند؟
دولت ایالتی انتاریو اقداماتی را در راستای کنترل بازار افسار گسیخته املاک انجام داده و قوانینی را به تصویب رسانده است. یکی از این اقدامات تصویب قانون اعمال مالیات بر خریداران خارجی یا NRST می باشد. این مالیات که میزان آن 15 درصد است به کلیه افرادی که مقیم دائم و یا شهروند کانادا نیستند در هنگام خرید، اعمال میگردد. محدوده زمانی آن کلیه خریدهای پس از 21 ماه آوریل 2017 و محدوده اجرایی آن املاک واقع شده در منطقه تورنتو بزرگ، مناطق شهری دافرین، هالتون، دورهام، همیلتون، برنت، نیاگارا، نورث آمبرلند، ناحیه پیل، منطقه یورک، ولینگتون، پیتربورو، واترلو و دریاچه کاوارتا می باشد.
افرادی که مشمول این مالیات می گردند، کلیه افراد غیر کانادایی (غیر مقیم و غیر شهروند) و کلیه شرکتها و نهادهای غیر کانادایی (کلیه شرکتها و نهادهایی که یا در کانادا ثبت نشده اند و یا حتی در کانادا ثبت شده اند ولی تمام و یا بخشی از آن در مالکیت یک شرکت غیر کانادایی می باشد) است.
نکته قابل تامل آن است که پاره ای از افراد و شرکت ها تصور میکند در صورتی که به شراکت با یک فرد و یا شرکت کانادایی اقدام کنند می توانند از این مالیات معاف گردند در صورتی که مادامی که حضور یک فرد و یا شرکت غیر کانادایی در میان باشد حتی با قدرالسهم پایین پرداخت این مالیات الزامی است.
موارد معافیت و یا تخفیف های مالیاتی در این خصوص شامل موارد زیر است:
1) ازدواج یک نبعه خارجی با یک کانادایی می تواند دلیلی برای معافیت مالیاتی باشد.
2) در صورتی که خریدار طی چهار سال پس از خرید تابعیت دائم و یا شهروندی کانادا را کسب نماید.
3) در صورتی که خریدار حداقل 2 سال دانشجوی تمام وقت در یکی از دانشگاهها، کالج ها و یا سایر موسسات آموزش عالی مورد تایید ایالت انتاریو باشد.
البته مواردی که برای بهره مندی از این معافیت ها لازم است آن است که فرد باید در طول دوره مزبور ملک را به فروش نرسانده و آن را در اختیار داشته و محل زندگی فرد باشد. بدیهی است که آگاهی از این مورد در هنگام خرید عامل مهمی برای تصمیم گیری افراد در زمان خرید و تصمیم گیری مناسب برای میزان و شرایط خریدشان می باشد.

[mehran23]

تفاوت دوره استهلاک وام (Amortization و مدت قرارداد وام (Term):
وقتی که شما وامی دریافت می نمایید، شما با هر دو این اصطلاحات مواجه هستید، ولی گاهی تفاوت آنها برای برخی شفاف نمی باشد. دوره استهلاک یا امورتایزیشن مدت زمانی است که طول میکشد تا شما وام خود را بازپرداخت نمایید. در کانادا معمول ترین دوره های استهلاک 25 ساله و 30 ساله می باشند. شما می توانید این مدت را کاهش داده و در نتیجه میزان پرداختی ماهیانه شما افزایش و میزان کل بهره پرداختی شما کاهش خواهد یافت. اگر شما بیش از 20% پیش پرداخت برای خرید گذاشته باشید یا میزان ارزش افزوده ملک شما بیش از 20% باشد می توانید دوره استهلاک 30 ساله نیز داشته باشید.
ترم یا مدت قرارداد اما، مدت زمانی است که شما با موسسه وام دهنده قرارداد بسته و توافق میکنید که وام را باز پرداخت نمایید. بنابراین ترم بخشی از دوره استهلاک وام می باشد که شما با وام دهنده قرارداد دارید. این مدت می تواند بین شش ماه تا پنج سال و یا حتی بیشتر هم باشد. ولی معمولترین ترم در کانادا ترم 5 ساله می باشد.

[mehran23]

آشنایی با انواع وام ها در کشور کانادا:
در کانادا همانند بسیاری از کشورهای دنیا تنوع بالایی از وام های مختلف وجود دارد. آشنایی با انواع وام ها نقش مهمی در انتخاب مناسب نوع وام توسط هر شخص متقاضی دارد. در ادامه خلاصه ای از مشخصات انواع وام های موجود ارائه شده است:
- وام های معمولی یا وام های با نسبت پائین: در صورتی که میزان داون پیمنت برابر 20 درصد و یا بیشتر، از مبلغ خرید باشد. این نوع وام معمولا نیاز به بیمه کردن ندارد.
- وام های با نسبت بالا: به وامی اطلاق می شود که متقاضی کمتر از 20 درصد ارزش ملک یا قیمت خرید را بعنوان داون پیمنت گداشته باشد. این نوع وام ها نیاز به بیمه کردن دارند. این نوع بیمه توسط موسسات مختلفی در کانادا انجام می شود مانند CMHC و Genworth Financial و Canada Guarantee.
- وام های باز: وام باز وامی است که امکان بازپرداخت کل مبلغ وام را در هر زمان بدون پرداخت جریمه فراهم می نماید. این نوع وام ها معمولا دارای دوره قرارداد کوتاه تر می باشند ولی می توانند دارای دوره قراردادهای طولانی تر برای نرخ بهره های متغیر باشند. نرخ بهره وام های باز در قیاس با وام های بسته مشابه معمولا بالاتر است.
- وام های بسته: یک وام بسته وامی است با قراردادی که امکان باز پرداخت پیش از موعد، ریفاینانس و یا تغییر نرخ پیش از زمان اتمام قرارداد بدون جریمه را ندارد.
- وام با نرخ بهره ثابت: نرخ بهره این نوع وام ها در طول دوره قرارداد وام گیرنده با وام دهنده ثابت است. وام دهندگان معمولا امکان پرداخت سریع تر وام و یا بازپرداخت تمام یا بخشی از وام با شرایط خاص را فراهم می نمایند.
- وام با نرخ بهره متغیر/ قابل تنظیم: این نوع از وام ها همانگونه که از نامشان پیداست، از وام های با نرخ بهره ثابت متفاوت بوده و نرخ بهره در آنها در خلال مدت قرارداد وام میتواند تغییر کند. معمولا این نوع وام ها در ابتدا شبیه به وام های استاندارد با توجه به نرخ بهره زمان قرارداد تنظیم می گردند. این نوع وام ها در طی دوره قرارداد در بازه های زمانی مشخصی بررسی مجدد شده و اگر نرخ بهره بازار تغییری پیدا نماید، یا میزان پرداخت ماهیانه و یا طول دوره استهلاک وام و یا هر دو تغییر می نمایند.
- هیلاک (HELOC) یا خط اعتباری ناشی از ارزش افزوده ملک: این نوع از وام در حالتی بوجود می آید که از یک ملک بعنوان تضمین وام بهره گرفته می شود. وام گیرنده می تواند در حد ارزش افزوده موجود وام بگیرد. این مقدار معمولا درصدی از ارزش ملک می باشد.
هیلاک روشی برای قرض گرفتن پول با توجه به ارزش افزوده ملک می باشد. مقدار آن تفاوت بین ارزش فعلی ملک و بالانس وام های پرداخت نشده روی ملک می باشد.

[mehran23]

برنامه وام نیوکامر:
در کانادا افرادی که نیوکامر یا تازه وارد محسوب می شوند، بالطبع ممکن است هنوز نتوانسته باشند برای خود درآمدی دست و پا کنند. از طرفی ایشان ممکن است علاقه داشته باشند که نسبت به خرید ملک اقدام کرده و خود را از گرفتاری های اجاره نشینی برهانند. برای این دسته از افراد، برنامه ای تحت عنوان نیوکامر در بانکهای کانادا وجود دارد البته با تفاوتهایی. حسن اصلی این برنامه آن است که به شغل و درآمد کانادایی نیازی نمی باشد. این تفاوتها در بانکهای مختلف در بخشهای مختلف است که یکی از آنها مدت زمانی است که یک فرد نیوکامر محسوب میشود. در برخی بانکها این مدت پنج سال و در برخی دیگر سه سال می باشد. تفاوت دیگر میزان وام پرداختی می باشد. عمدتا باید شخص متقاضی یا متقاضیان میزان حداقل سی و پنج در صد مبلغ خرید را خودشان داشته باشند و مابقی را می توانند وام بگیرند. شروط اصلی دیگر داشتن یک سال اقساط وام و مالیات شهرداری ملک در حساب است. این روش یکی از روش های مناسب برای تازه واردین متمایل به خرید می باشد. در صورتی که سوالی وجود دارد یا اطلاعات بیشتری مورد نیاز است بفرمایید.

[hiver]

برنامه وام نیوکامر:
در کانادا افرادی که نیوکامر یا تازه وارد محسوب می شوند، بالطبع ممکن است هنوز نتوانسته باشند برای خود درآمدی دست و پا کنند. از طرفی ایشان ممکن است علاقه داشته باشند که نسبت به خرید ملک اقدام کرده و خود را از گرفتاری های اجاره نشینی برهانند. برای این دسته از افراد، برنامه ای تحت عنوان نیوکامر در بانکهای کانادا وجود دارد البته با تفاوتهایی. حسن اصلی این برنامه آن است که به شغل و درآمد کانادایی نیازی نمی باشد. این تفاوتها در بانکهای مختلف در بخشهای مختلف است که یکی از آنها مدت زمانی است که یک فرد نیوکامر محسوب میشود. در برخی بانکها این مدت پنج سال و در برخی دیگر سه سال می باشد. تفاوت دیگر میزان وام پرداختی می باشد. عمدتا باید شخص متقاضی یا متقاضیان میزان حداقل سی و پنج در صد مبلغ خرید را خودشان داشته باشند و مابقی را می توانند وام بگیرند. شروط اصلی دیگر داشتن یک سال اقساط وام و مالیات شهرداری ملک در حساب است. این روش یکی از روش های مناسب برای تازه واردین متمایل به خرید می باشد. در صورتی که سوالی وجود دارد یا اطلاعات بیشتری مورد نیاز است بفرمایید.

هر دو شرط همزمان داشته باشه ؟ این قانون برای همه استان ها ؟

[mehran23]

بله هر دو شرط لازم هست.

بنده حوضه فعالیتم انتاریو هست ولی در سایر استان ها هم بایستی به همین شکل باشد چون اینها سیاست گذاری های کلان بانک های بزرگ کاناداست.

هر دو شرط همزمان داشته باشه ؟ این قانون برای همه استان ها ؟

[alikanosala]

بله هر دو شرط لازم هست.

بنده حوضه فعالیتم انتاریو هست ولی در سایر استان ها هم بایستی به همین شکل باشد چون اینها سیاست گذاری های کلان بانک های بزرگ کاناداست.

خیلی به استان ربط نداره، اصولا تازه وارد ها مخصوصا افرادی که شغل ندارند شانس زیادی برای گرفتن وام مناسب ندارن چون گزینه هایی با ریسک بسیار بالا محسوب میشن و و اگر موسسه ای حاضر بشه بهشون وام بده شرایط بهره و پیش پرداخت و... رو خیلی بالاتر از حد و اندازه های نرمال تعیین میکنه که البته منطقی هم هست

[mehran23]

درست می فرمایید. این برنامه خاص هم برای کمک به این افراد تدارک دیده شده است. متاسفانه مشکل الان بیشتر تامین میزان پیش پرداخت بالا به میزان 35% با توجه به قیمت های بالای املاک و قیمت بالای دلار در این روزهاست که برای خیلی افراد مشکل ساز شده است.

خیلی به استان ربط نداره، اصولا تازه وارد ها مخصوصا افرادی که شغل ندارند شانس زیادی برای گرفتن وام مناسب ندارن چون گزینه هایی با ریسک بسیار بالا محسوب میشن و و اگر موسسه ای حاضر بشه بهشون وام بده شرایط بهره و پیش پرداخت و... رو خیلی بالاتر از حد و اندازه های نرمال تعیین میکنه که البته منطقی هم هست

[zilloo]

برنامه وام نیوکامر:
در کانادا افرادی که نیوکامر یا تازه وارد محسوب می شوند، بالطبع ممکن است هنوز نتوانسته باشند برای خود درآمدی دست و پا کنند. از طرفی ایشان ممکن است علاقه داشته باشند که نسبت به خرید ملک اقدام کرده و خود را از گرفتاری های اجاره نشینی برهانند. برای این دسته از افراد، برنامه ای تحت عنوان نیوکامر در بانکهای کانادا وجود دارد البته با تفاوتهایی. حسن اصلی این برنامه آن است که به شغل و درآمد کانادایی نیازی نمی باشد. این تفاوتها در بانکهای مختلف در بخشهای مختلف است که یکی از آنها مدت زمانی است که یک فرد نیوکامر محسوب میشود. در برخی بانکها این مدت پنج سال و در برخی دیگر سه سال می باشد. تفاوت دیگر میزان وام پرداختی می باشد. عمدتا باید شخص متقاضی یا متقاضیان میزان حداقل سی و پنج در صد مبلغ خرید را خودشان داشته باشند و مابقی را می توانند وام بگیرند. شروط اصلی دیگر داشتن یک سال اقساط وام و مالیات شهرداری ملک در حساب است. این روش یکی از روش های مناسب برای تازه واردین متمایل به خرید می باشد. در صورتی که سوالی وجود دارد یا اطلاعات بیشتری مورد نیاز است بفرمایید.

ممنون از توضیحات بسیار مفیدتان . آیا تمام بانکهای وام دهنده ، این شرط را دارند که داون پیمنت باید ۳ ماه قبل از دادن وام در حساب بماند ؟

[alikanosala]

ممنون از توضیحات بسیار مفیدتان . آیا تمام بانکهای وام دهنده ، این شرط را دارند که داون پیمنت باید ۳ ماه قبل از دادن وام در حساب بماند ؟

هم بانکها هم سایر موسسات از شما پرینت سه ماهه حساب میخوان و اگر ابهامی در سه ماه آخر وجود داشته باشه مثلا پول زیادی به حسابتون واریز شده باشه باید براش توضیحی داشته باشید،یکی از علت ها اینست که وام دهنده ها میخوان مطمین بشن شما در پروسه خرید خانه از کسی یا جایی وام دیگری نگرفته باشید و میزان بدهی های شما بیشتر از حد مجاز ( مطابق رنج درآمد شما) نباشد تا بتوانید از عهده بازپرداخت وام مسکن برآیید.